양도소득세는 팔 때 생기는 차익에 매기는 세금입니다

1세대 1주택 비과세 — 두 가지 요건

소득세법상 1세대 1주택자가 다음 요건을 모두 갖추고 양도가액 9억원 이하로 팔면 양도소득세가 전액 비과세됩니다.

조정대상지역 지정 여부는 국토교통부 고시로 수시로 바뀌므로, 취득 시점 기준으로 국토교통부 공고를 확인해야 합니다. 건설임대주택 5년 실거주, 협의매수·수용, 해외이민 등은 거주 요건의 별도 예외 사유로 규정되어 있습니다.

양도가액 9억원을 넘으면 — 초과분만 과세

비과세 요건을 충족해도 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택이면 전액 비과세가 아니라 9억원 초과분에 해당하는 양도차익에만 과세합니다. 과세 대상 양도차익은 아래 식으로 계산합니다.

예를 들어 양도가액 12억원, 전체 양도차익 4억원인 1세대 1주택이라면 과세대상 양도차익은 4억원 × (12억−9억)÷12억 = 1억원입니다. 이 금액에서 아래 장기보유특별공제를 뺀 뒤 세율을 적용합니다.

장기보유특별공제 — 보유·거주기간별

보유기간이 3년 이상이면 양도차익에서 일정 비율을 공제해줍니다. 1세대 1주택(9억원 초과분에 한함)은 보유기간과 거주기간 각각에 연 4%포인트씩 공제율이 붙어 최대 80%까지 공제받을 수 있고, 다주택자 등 그 외의 경우는 보유기간 기준 단일 공제율로 최대 30%까지 적용됩니다.

1세대 1주택은 보유기간 공제(최대 40%)와 거주기간 공제(최대 40%)를 각각 계산해 합산하므로 10년 이상 보유·거주하면 최대 80%까지 공제됩니다. 거주기간이 2년 미만이면 거주기간 공제는 적용되지 않으니 보유기간만 길다고 80%가 자동으로 채워지지 않습니다.

양도소득세 세율 — 기본세율과 단기양도

2년 이상 보유한 주택은 아래 기본세율(6~45%, 누진세율)을 적용합니다. 보유기간이 짧으면 투기 억제 목적의 단일 중과세율이 적용되어 1년 미만 보유 70%, 1년 이상 2년 미만 보유 60%의 세율을 그대로 곱합니다(장기보유특별공제 대상 아님).

조정대상지역 다주택자에게 기본세율보다 20~30%포인트 높은 세율을 매기는 중과 제도가 있으나, 2026년 현재 한시적으로 적용이 유예되어 다주택자도 위 기본세율 구간을 적용받습니다. 유예 재개·종료 여부는 세법 개정에 따라 달라질 수 있어 양도 시점에 다시 확인이 필요합니다.

신고·납부 — 예정신고를 잊지 마세요

양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고·납부가 원칙입니다. 국세청 홈택스에서 전자신고할 수 있으며, 기한 내 신고하지 않으면 무신고 가산세와 납부지연가산세가 추가로 붙습니다. 비과세 요건을 충족해 납부세액이 없더라도 고가주택(9억원 초과)이라면 신고 자체는 필요할 수 있으니 홈택스 안내를 따르는 것이 안전합니다.

매도 전 확인 체크리스트

• 취득일·전입일 확인 — 등기부등본의 접수일자와 주민등록초본(전입세대열람원)의 전입일을 미리 떼어 보유기간·거주기간을 직접 계산해 봅니다. 신고 시점에 서류로 증빙해야 합니다.
• 취득 당시 조정대상지역 여부 확인 — 지금은 조정대상지역이 아니어도 취득 당시 지정돼 있었다면 거주 요건이 남아 있을 수 있습니다. 국토교통부 고시 이력으로 확인합니다.
• 일시적 2주택 등 특례 해당 여부 — 이사·상속·혼인 등으로 일시적으로 2주택이 된 경우 별도 특례 요건과 처분 기한이 있어, 일반 1세대 1주택 요건과 계산 방식이 달라질 수 있습니다.
• 예정신고 기한 캘린더에 표시 — 잔금일(양도일) 기준 다음다음 달 말일까지 국세청 홈택스로 신고합니다. 세액이 없어도 고가주택 등 신고 대상이면 기한을 넘기지 않습니다.

자주 묻는 질문