가계약금, 돌려받을 수 있을까요

가계약금이란 무엇인가요

민법에는 “가계약금”이라는 용어 자체가 없습니다. 실무에서는 정식 매매·임대차 계약서를 작성하기 전, 매물을 붙잡아 두거나 거래 의사를 확인하는 목적으로 먼저 소액을 주고받는 관행을 이렇게 부릅니다. 문제는 이 돈의 법적 성격이 이름이 아니라 실질에 따라 갈린다는 점입니다. 법원은 가계약금이라는 명칭과 관계없이, 당사자들이 실제로 매매 목적물·대금 같은 계약의 본질적 사항에 합의했는지를 먼저 살핍니다.

해약금 추정 규정 — 민법 제565조

민법 제565조 제1항은 “매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다”고 정합니다. 즉 별도 약정이 없으면 계약금은 해약금으로 추정되고, 양쪽 모두 아직 이행에 착수하지 않은 단계라면 다음과 같이 계약을 해제할 수 있습니다.

대법원 판례(2014다231378)는 실제로 오간 금액이 아니라 당사자가 약정한 계약금 총액을 기준으로 배액상환 금액을 판단해야 한다고 밝혔습니다. 실제 수령액만 기준으로 삼으면 소액만 받은 채로도 계약을 자유롭게 해제할 수 있게 되어 계약의 구속력이 약화된다는 이유입니다. 가계약금만 소액으로 먼저 오간 경우에도 나중에 약정하기로 한 계약금 총액이 얼마였는지가 실제 분쟁에서 중요하게 작용합니다.

상황별로 나눠 보면

가계약금 반환 여부를 둘러싼 실제 분쟁은 대체로 다음 세 갈래로 나뉩니다. 어느 경우에 해당하는지는 오간 대화·문자·메모 등 증거로 판단되며, 이름이 “가계약금” 이었다는 사실만으로 결론이 정해지지 않습니다.

계약 전후 다른 점검 사항과의 관계

여기서 다룬 해약금 법리는 어느 쪽도 아직 이행에 착수하지 않은 단계에 적용됩니다. 중도금을 지급하는 등 이미 이행에 착수한 뒤에 상대방이 약속을 지키지 않는 경우는 별개의 절차가 적용되며, 채무불이행 해제와 손해배상 가이드에서 확인할 수 있습니다. 정식 계약서를 작성한 이후의 계약금 반환 조건은 계약서 특약 작성 가이드의 반환 조건 특약 항목과 함께 확인하는 것이 좋습니다. 계약 전 전체 비용을 가늠하려면 총 거래비용 가이드를, 중개보수 관련 조건이 궁금하다면 중개보수 협의 요령을 함께 참고하세요.

자주 묻는 질문