보증금을 월세로 돌리면 월 얼마인가요?

전환율이란 무엇인가

전월세 전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 이율입니다. 계산식은 단순합니다 — (월세 × 12) ÷ 보증금 × 100. 예를 들어 보증금 1억 원을 월세로 돌릴 때 전환율 5%를 적용하면 연 500만 원, 즉 월 약 41만 6천 원이 됩니다. 전환율이 높을수록 임차인에게 불리하므로, 집주인이 제시한 조건의 전환율이 몇 %인지 아는 것이 협상의 출발점입니다.

법정 상한은 언제 적용되나

주택임대차보호법 제7조의2는 전환율 상한을 한국은행 기준금리 + 2%포인트와 연 10% 중 낮은 값으로 정하고 있습니다. 2026년 7월 기준금리 2.75%를 적용하면 상한은 4.75%입니다. 중요한 것은 적용 범위입니다 — 이 상한은 이미 맺은 계약에서 전세를 월세로 전환할 때 효력이 있고, 새로 맺는 계약에는 그대로 적용되지 않습니다. 그래서 시장에는 상한보다 높은 전환율의 매물이 흔합니다. 상한을 넘는다고 곧바로 위법이라 단정하기보다, 비교와 협상의 근거로 쓰는 것이 현실적입니다. 이 전환율 상한은 보증금을 월세로 바꿀 때만 적용되는 별개 규정이며, 갱신 시 차임· 보증금 인상 자체를 5% 이내로 묶는 전월세상한제와 계약갱신요구권은 적용 요건이 다릅니다. 두 상한을 혼동하지 않는 것이 중요합니다.

전세와 월세, 어느 쪽이 유리한가

단순 비교라면 전환율과 내 자금의 기회비용(예금 금리·대출 금리)을 견주면 됩니다. 전환율이 내 전세대출 금리보다 높다면 보증금을 늘리고 월세를 줄이는 쪽이, 반대라면 월세 비중을 키우는 쪽이 금전적으로 유리할 수 있습니다. 다만 보증금이 커질수록 반환 위험도 함께 커지므로, 금액만이 아니라 등기부상 선순위 채권과 보증보험 가입 가능 여부를 반드시 함께 보세요 — 확인 방법은 등기부 보는 법에 정리했습니다.

자주 묻는 질문