두 제도를 나눠서 보기
계약갱신요구권 — 주택임대차보호법 제6조의3
임차인이 원하면 1회에 한해 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다. 임대인은 법이 정한 사유가 없는 한 거절할 수 없습니다.
한계: 1회만 행사 가능하고, 임대인이 법정 사유로 거절하면 강제할 수 없습니다.
전월세상한제 — 주택임대차보호법 제7조
갱신 시 차임·보증금 인상률을 약정액의 20분의 1(5%) 이내로 묶는 상한입니다. 갱신요구권 행사 여부와 관계없이 계약 갱신 전반에 걸린 인상 제한입니다.
한계: 신규 계약에는 적용되지 않고, 합의로 새로 재계약하는 경우의 해석은 사안마다 다를 수 있습니다.
갱신요구는 언제, 어떻게 하나
임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신을 요구해야 효력이 있습니다. 이 기간을 놓치고 별도 의사표시 없이 기간이 지나면 계약이 자동으로 연장되는 묵시적 갱신이 될 수 있는데, 이는 갱신요구권 행사와 성립 요건이 다른 별개 제도입니다. 의사를 명확히 남기려면 문자·내용증명 등 기록이 남는 방식으로 전달하는 것이 안전합니다. 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보며, 갱신 이후에도 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.
임대인이 거절할 수 있는 9가지 사유
| 구분 | 사유 | 내용 |
|---|---|---|
| 1 | 차임 연체 | 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우 |
| 2 | 부정한 임차 | 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 |
| 3 | 합의 보상 | 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하고 합의한 경우 |
| 4 | 무단전대 | 임대인 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우 |
| 5 | 고의·중과실 파손 | 임차인이 고의나 중대한 과실로 목적 주택을 파손한 경우 |
| 6 | 목적물 멸실 | 임차 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적 달성이 불가능한 경우 |
| 7 | 철거·재건축 | 철거 또는 재건축이 필요해 임대차 존속이 어려운 경우(법령 요건 충족 시) |
| 8 | 실거주 | 임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 |
| 9 | 그 밖의 중대한 사유 | 임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 |
실거주 거절 뒤 다른 세입자를 들이면
임대인이 ‘직접 살겠다’는 이유로 갱신을 거절해 놓고, 거절 당시 임대차기간이 끝난 날부터 2년 이내에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액은 환산월차임 3개월분, 임대인이 새 임차인에게 얻은 차액의 2년분, 실제 손해액 중 가장 큰 금액을 기준으로 산정합니다. 실거주 사유로 거절당했다면 이후 등기부·전입세대 열람 등으로 실제 거주 여부를 확인해 볼 수 있습니다.
전월세상한제 5%는 어떻게 계산하나
인상 한도는 약정한 차임 또는 보증금의 20분의 1(5%)입니다. 예를 들어 기존 보증금이 3억 원이라면 갱신 시 인상 가능한 최대 금액은 1,500만 원으로, 갱신 후 보증금은 3억 1,500만 원을 넘을 수 없습니다. 계약 기간 중 이미 증액을 했거나 계약을 맺은 지 1년이 지나지 않았다면 추가로 증액을 청구할 수 없습니다. 또한 이 상한은 기존 계약을 갱신하거나 존속 중인 계약의 차임을 조정할 때 적용되는 것이며, 세입자가 바뀌는 신규 계약에는 적용되지 않습니다 — 그래서 시장에는 직전 계약보다 5% 이상 오른 신규 매물이 흔히 존재합니다. 법령상으로는 특별시·광역시·도 등 지방자치단체가 관할 구역의 임대차 시장 상황을 고려해 이 상한을 조례로 별도로 정할 수 있는 근거도 마련되어 있으므로, 지역별 조례 시행 여부는 해당 지자체 공고를 확인하는 것이 정확합니다.
헷갈리기 쉬운 지점 — 합의 갱신과 갱신요구권 행사
임차인이 갱신요구권을 명확히 행사한 경우, 임대인은 5% 상한을 넘는 인상을 조건으로 걸 수 없습니다. 반면 임차인이 이 권리를 행사하지 않고 임대인과 자유로운 의사로 재계약(합의 갱신)을 맺는 경우에는 계약자유 원칙에 따라 5% 상한이 그대로 적용되지 않는다는 것이 정부의 설명입니다. 현장에서는 이 둘을 구분하지 않고 넘어가는 경우가 많아 분쟁의 원인이 됩니다. 인상률을 낮추고 싶다면 임대인에게 “주택임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사합니다”라는 문구를 문자나 내용증명으로 명확히 남겨 두는 것이 가장 확실한 방법입니다.
자주 묻는 질문
Q.계약갱신요구권은 몇 번 쓸 수 있나요?
1회에 한해 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 원래 2년 계약이었다면 최대 4년까지 거주할 수 있습니다.
Q.임대인과 합의하면 5%를 넘겨 올려도 되나요?
갱신요구권을 행사한 경우에는 5% 상한을 넘길 수 없습니다. 다만 이 권리를 행사하지 않고 당사자가 자유롭게 재계약하는 합의 갱신에는 상한이 그대로 적용되지 않는다는 것이 정부 설명이므로, 갱신요구권 행사 의사를 기록으로 남겨 두는 것이 안전합니다.
Q.실거주 거절 뒤 다른 세입자가 들어왔다면요?
갱신 거절 당시 임대차기간이 끝난 날부터 2년 이내에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액은 환산월차임 3개월분, 차액의 2년분, 실제 손해액 중 가장 큰 금액을 기준으로 합니다.
본 내용은 주택임대차보호법에 근거한 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 법정 기준에 따른 간이 안내이므로 개별 사안의 확정은 대한법률구조공단(132), 주택임대차분쟁조정위원회 또는 변호사 상담을 이용하세요. 계약 전 위험 신호 확인은 등기부 보는 법, 전세를 월세로 바꿀 때의 전환율 상한은 전월세 전환 계산, 보증금 회수 안전장치는 전세보증금반환보증에서 확인하세요. 참고로 여기서 다룬 계약갱신요구권·전월세상한제는 주택 임대차 기준이며, 가게·사무실 같은 상가 임대차는 별도의 상가임대차보호법이 적용됩니다. 기준일: 2026년 하반기.