등기부는 세 부분으로 되어 있습니다
표제부는 그 부동산이 무엇인지(주소·면적·구조)를 적은 부분입니다. 계약서에 적힌 주소·동호수·면적과 글자 하나까지 일치하는지 확인하세요. 다세대주택에서 동호수 표기가 실제와 다른 경우가 실제 분쟁으로 이어집니다. 갑구는 소유권에 관한 사항입니다 — 현재 소유자가 계약 상대방과 같은 사람인지, 가압류·가처분·경매개시결정 같은 기록이 없는지 봅니다. 을구는 소유권 외의 권리, 즉 근저당권·전세권 등이 적힌 곳입니다. 전세 계약에서 가장 중요한 부분입니다.
이런 기록이 보이면 멈추세요
가압류·가처분·압류는 소유자에게 이미 채무 문제가 있다는 신호입니다. 경매개시결정이 있으면 절차가 진행 중이라는 뜻입니다. 신탁등기가 되어 있으면 실제 처분 권한이 수탁자(신탁회사)에게 있어, 소유자와 계약해도 효력을 다투게 될 수 있습니다 — 이 경우 신탁원부까지 확인해야 하므로 전문가 상담을 권합니다. 또한 등기부에 적힌 채권최고액은 실제 대출 잔액이 아니라 그 이상으로 설정된 한도(통상 대출액의 110~130%)라는 점도 기억하세요.
전세라면 이 계산을 꼭 해보세요
선순위 채권최고액 + 내 보증금이 그 집 시세 대비 어느 정도인지 계산해 보세요. 이 합계가 시세에 가까울수록, 문제가 생겼을 때 보증금을 온전히 돌려받기 어려워집니다. 다가구 주택이라면 나보다 앞선 다른 임차인들의 보증금 총액도 함께 봐야 하므로, 임대인에게 확정일자 부여 현황을 요구해 확인할 수 있습니다. 판단이 어렵다면 전세보증금 반환보증 가입이 가능한 매물인지 확인하는 것이 실질적인 안전장치입니다 — 보증 가입이 거절되는 매물은 그 자체가 위험 신호입니다.
계약 당일에 다시 확인해야 하는 이유
등기부는 계약을 검토하던 시점 이후에도 바뀔 수 있습니다. 계약 직전에 근저당이 새로 설정되는 경우가 실제로 있기 때문에, 계약 당일과 잔금 당일 각각 최신 등기부를 다시 확인하는 것이 원칙입니다. 잔금을 치른 뒤에는 전입신고와 확정일자를 지체 없이 처리해야 대항력과 우선변제권이 생깁니다 — 이 순서가 하루만 밀려도 보호받지 못하는 경우가 생깁니다.
자주 묻는 질문
Q.등기부등본은 어디서 떼나요?
대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 누구나 열람·발급할 수 있습니다. 주소만 알면 조회되며 수수료는 소액입니다.
Q.중개사가 확인해 주는데 직접 봐야 하나요?
개업공인중개사는 중개대상물 확인·설명서를 작성해 설명할 의무가 있습니다. 다만 최종 책임은 계약 당사자에게 돌아오므로, 설명을 들으면서 등기부를 함께 보고 이해가 안 되는 부분은 반드시 그 자리에서 질문하세요.
본 내용은 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 권리관계가 복잡한 매물은 계약 전에 법률 전문가나 대한법률구조공단(132) 상담을 이용하세요. 계약 비용 계산은 중개보수 계산과 총 거래비용에서 확인하세요. 기준일: 2026년 하반기.