근저당 있는 집, 안전하게 사는 방법

근저당이 있다고 계약을 피할 이유는 아닙니다

매도인이 그 집을 살 때 받은 담보대출을 아직 다 갚지 않은 채로 다시 파는 경우는 실무에서 드문 일이 아닙니다. 매수인이 지급하는 매매대금 중 일부로 그 대출을 상환하고, 남은 대출이 사라지면서 근저당권도 함께 말소되는 구조입니다. 문제는 근저당이 있다는 사실 자체가 아니라, 잔금일에 그 대출이 실제로 상환되고 말소된다는 것을 어떻게 확실히 담보하느냐입니다. 등기부에서 근저당·가압류 같은 위험 신호를 읽는 기본기는 등기부 보는 법에서 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

채권최고액과 실제 채무는 다릅니다

등기부 을구에 적힌 채권최고액은 실제 대출 잔액이 아닙니다. 은행이 장래 이자·연체금까지 대비해 실제 대출액보다 높게, 통상 대출액의 110~130% 수준으로 설정해 두는 한도액입니다. 채권최고액만 보고 상환해야 할 금액을 짐작하면 실제보다 부풀려 판단하게 됩니다. 실제로 갚아야 할 잔액은 매도인이 대출 은행에서 발급받는 부채(대출) 잔액증명서나 중도상환 예정 확인서로 확인해야 하며, 이는 계약서 특약에 “매도인은 잔금일 이전 대출 잔액증명서를 매수인 측에 제시한다”는 조항을 넣어 요구할 수 있습니다.

잔금일 처리 순서

대출을 낀 매도인의 집을 살 때 잔금일에는 통상 다음 순서로 진행됩니다. 이 과정은 대부분 매수인 측 법무사가 은행·매도인과 함께 같은 날 동시에 처리합니다.

1. 매도인 대출 잔액 확정 — 매도인이 은행에서 잔금일 기준 정확한 상환 금액을 미리 발급받습니다.
2. 잔금 입금 — 매수인이 법무사(또는 신뢰할 수 있는 제3의 계좌)를 통해 잔금 전액을 입금합니다.
3. 대출 상환분 직접 지급 — 법무사가 매매대금 중 대출 상환에 필요한 금액을 매도인 개인 계좌가 아니라 대출 은행에 직접 지급합니다.
4. 말소서류 수령 — 은행이 상환을 확인하고 근저당권 말소에 필요한 서류를 교부합니다.
5. 차액 지급 및 등기 접수 — 상환분을 제외한 나머지 잔금을 매도인에게 지급하고, 소유권이전등기와 근저당권 말소등기를 같은 날 함께 접수합니다.

대출을 새로 받아 매수하는 경우라면 소유권이전등기와 신규 근저당권 설정등기를 은행이 지정한 법무사에게 맡기는 것이 대출 조건인 경우가 많다는 점은 등기 셀프로 하기에서 다룬 내용과 같은 맥락입니다.

잔금 이후에도 등기부를 다시 확인하세요

말소서류가 은행에서 교부됐다고 해서 등기부에 즉시 반영되는 것은 아닙니다. 등기소 접수와 처리에 며칠이 걸릴 수 있으므로, 잔금 이후 며칠 뒤 등기사항전부증명서를 재발급해 근저당권이 실제로 말소됐는지 확인하는 것이 마지막 단계입니다. 취득세·등록면허세 등 잔금 이후 발생하는 비용 전체는 총 거래비용 가이드에서 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문