두 층을 나눠서 보기
1층 — 확정일자 + 전입신고
주택 인도와 주민등록을 마치면 다음 날 0시부터 대항력이 생기고, 확정일자로 우선변제권을 얻습니다. 근거는 주택임대차보호법 제3조·제3조의2입니다.
한계: 회수하려면 경매·공매를 거쳐야 하고, 선순위 근저당이 많으면 배당에서 밀립니다. 다른 곳으로 전입신고를 하면 권리가 소멸하고 회복되지 않습니다.
2층 — 전세보증금반환보증
임대인이 돌려주지 않은 보증금을 보증기관이 대신 지급합니다. 1층 권리를 갖추고 있어야 가입됩니다.
한계: 요건 미달 주택은 애초에 가입 불가. 지연손해금·이자, 필요비·유익비는 보상 대상이 아니고, 집을 비워주는 명도를 완료해야 이행금액을 받습니다.
HUG 가입 요건의 핵심 한 줄
전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%
담보인정비율 90%. 2024년 1월 1일부터 갱신보증도 90%가 적용됩니다.
공사가 제시한 예시로 보면 주택가격 1억 원일 때 전세보증금 9,500만 원은 가입 불가, 9,000만 원은 가입 가능입니다. 보증금이 4,000만 원이라도 선순위채권이 5,500만 원이면 선순위채권이 주택가액의 60%를 넘어 가입되지 않습니다. 여기서 주택가액은 주택가격 × 90%를 말합니다.
주택가격을 무엇으로 보는지가 다음 갈림길입니다. 아파트·주거용 오피스텔·노인복지주택은 KB부동산 시세 또는 한국부동산원 부동산테크 시세를 먼저 씁니다. 연립·다세대·단독·다가구는 공시가격의 140%가 1순위입니다. 이 140%에 담보인정비율 90%를 곱한 값이 흔히 말하는 공시가격의 126%입니다. 즉 126%는 고시에 적힌 숫자가 아니라 계산 결과이고, 비아파트에서만 실질 상한으로 작동합니다. 임차인 또는 임대인이 받은 감정평가서가 있으면(평가일로부터 6개월 미경과) 산정기준표보다 우선 적용됩니다.
보증금 상한은 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원입니다. 보증부 월세는 전월세전환율을 적용해 환산한 금액으로 판단하며, 2026년 7월 1일 이후 신규 및 보증금이 증가하는 갱신 신청건에는 전환율 6.5%가 적용됩니다.
보증료율 — 부채비율에서 갈립니다
보증료 = 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 ÷ 365. 부채비율은 (선순위채권 + 전세보증금) ÷ 주택가액으로 계산합니다.
| 보증금액 | 아파트 | 그 외 주택 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 70% 이하 | 80% 이하 | 80% 초과 | 70% 이하 | 80% 이하 | 80% 초과 | |
| 1억원 이하 | 연 0.097% | 연 0.117% | 연 0.137% | 연 0.111% | 연 0.142% | 연 0.172% |
| 1억원 초과 ~ 2억원 이하 | 연 0.102% | 연 0.124% | 연 0.146% | 연 0.117% | 연 0.151% | 연 0.184% |
| 2억원 초과 ~ 5억원 이하 | 연 0.107% | 연 0.131% | 연 0.154% | 연 0.124% | 연 0.161% | 연 0.197% |
| 5억원 초과 | 연 0.113% | 연 0.138% | 연 0.164% | 연 0.132% | 연 0.172% | 연 0.211% |
HUG 보증료율(연). 선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 산출 보증료의 10%가 할증됩니다. 단독·다중·다가구로서 타전세계약확인서를 내지 않으면 해당 구간의 최고요율이 적용됩니다. HF 일반전세지킴보증은 LTV 70% 이하 연 0.04%, 70~80% 연 0.11%, 80~90% 연 0.18%이고 우대가구는 0.01~0.03%p 인하됩니다.
보증료 할인 — 하나만 적용됩니다
HUG의 사회배려계층 할인은 중복 적용되지 않습니다. 여러 항목에 해당하면 가장 높은 할인율 하나만 챙기면 됩니다.
60% 할인
연소득 5천만 원 이하 가구(배우자 포함) · 만 65세 이상 1인 고령가구 · 한부모가족
40% 할인
미성년 자녀 3인 이상 다자녀 · 장애인 가구 · 만 65세 이상 고령자 · 노인부양 가구 · 신혼부부(합산 연소득 6천만 원 이하, 혼인 7년 이내) · 다문화 · 국가유공자 · 의사상자
국토교통부 부동산거래 전자계약시스템으로 계약을 체결하면 별도로 3% 할인이 있습니다. 할인은 무주택 확인 서류가 필요하며, 보증대상 전세보증금 3억 원 이내는 연말정산 세액공제 대상입니다.
가입이 거절되는 대표 사례
- 등기부 갑구에 경매·압류·가압류·가처분·가등기 등 소유권 권리침해가 있는 경우
- 선순위채권이 주택가액의 60%를 넘는 경우 (단독·다중·다가구는 다른 세입자 보증금까지 합해 80% 초과)
- 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인 소유가 아닌 경우
- 건축물대장에 위반건축물로 기재된 경우 (아파트는 제외)
- 보증신청일 현재 타세대 전입내역이 있는 경우 (단독·다중·다가구는 제외)
- 전세보증금반환채권의 담보 제공·양도를 금지하는 특약이 계약서에 있는 경우
- 신탁등기된 주택에서 임대권한 없는 자와 계약한 경우
계약 전에 확인할 수 있는 항목이 대부분입니다. 등기부는 등기부 보는 법에서 위험 신호를 정리해 두었고, 건축물대장의 위반건축물 표기와 신탁등기 여부는 계약서에 도장을 찍기 전에 반드시 확인해야 합니다. HUG와 HF 모두 가입 가능 여부를 미리 조회하는 화면을 제공하므로 계약 전 사전확인이 가장 확실한 방법입니다. 등기부에 드러나지 않는 위험으로 임대인의 세금 체납이 있는데, 확인 방법은 임대인 미납국세·지방세 열람에 정리해 두었습니다.
보증금을 못 받았을 때 — 기한이 촘촘합니다
- 보증사고 성립 — 계약 해지·종료 후 1개월이 지나도록 정당한 사유 없이 보증금을 못 받았을 때, 또는 계약기간 중 경매·공매 배당 후에도 못 받았을 때
- 사고 통지 — 사고 발생 후 1개월 이내 서면 통지
- 이행청구 — 보증사고일부터 2개월 이내. 임차권등기명령을 마친 뒤 청구합니다
- 보증채무 이행 — 청구서 접수일부터 1개월 이내. 다만 집을 비워주는 명도를 완료해야 금액을 받습니다
여기서 가장 많이 발생하는 사고가 임의 전출입니다. 담당자 확인 전에 다른 곳으로 전입신고를 하면 우선변제권을 잃고, 그 결과 보증기관의 구상권 행사가 제한되어 보증이행이 거절될 수 있습니다. 이사 일정이 급하더라도 전출 전에 반드시 보증기관에 확인하세요. 전세계약 종료확인서는 보증기간 만료일부터 2개월 안에 제출해야 합니다.
보증보험에 못 들었다면 — 최우선변제 금액
보증금이 아래 기준 이하인 소액임차인은 경매 시 다른 담보권자보다 앞서 일정액을 받습니다 (주택임대차보호법 제8조, 시행령 제10조·제11조).
| 지역 | 보증금 기준액 이하 | 최우선변제액 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만 원 | 5,500만 원 |
| 과밀억제권역(서울 제외), 세종·용인·화성·김포 | 1억 4,500만 원 | 4,800만 원 |
| 광역시(군 제외), 안산·광주·파주·이천·평택 | 8,500만 원 | 2,800만 원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만 원 | 2,500만 원 |
우선변제액이 주택가액의 1/2을 넘으면 1/2까지만 인정됩니다. 임차인이 여럿이고 합산액이 주택가액 1/2을 넘으면 비율로 나눕니다. 2023년 2월 21일 전에 담보물권을 취득한 자에게는 종전 규정이 적용됩니다. 법제처 생활법령정보 기준일 2026년 7월 15일.
함께 보면 좋은 계산
- 보증료까지 포함한 이사 총비용은 총 거래비용 한눈에
- 전세를 월세로 돌릴 때 법정 상한은 전월세 전환 계산
- 중개보수 상한과 협의 여지는 중개보수 계산과 협의 요령
자주 묻는 질문
Q.보증료는 누가 내나요?
임차인용 전세보증금반환보증의 보증료는 임차인이 부담합니다. 임대사업자가 의무로 가입하는 임대보증금보증은 성격이 다른 상품이며 임대인이 가입 주체입니다. 두 상품을 혼동하는 경우가 많으니 계약 상대가 “내가 이미 보증에 가입했다”고 말할 때 어떤 상품인지 확인하세요.
Q.계약이 자동 갱신됐는데 기존 보증이 그대로 이어지나요?
HUG 약관은 전세계약기간이 자동으로 갱신·연장된 이후 발생한 채무, 그리고 만료 후 새로 체결한 전세계약에 따른 채무를 보상하지 않는 채무로 두고 있습니다. 갱신 시에는 갱신보증을 별도로 신청해야 하며, 그 시점도 갱신 계약기간의 1/2 경과 전입니다.
Q.어디서 신청하나요?
HUG는 지사와 위탁은행(신한·국민·우리·하나·기업·농협 등), 네이버페이·카카오페이·토스, 안심전세App에서 취급합니다. HF 일반전세지킴보증은 공사 전세자금보증을 이용 중인 금융기관에서 신청합니다. SGI서울보증도 유사 상품을 취급하나 현행 요율·한도는 이 글 작성 시점에 공식 페이지에서 확인하지 못했으므로 직접 문의를 권합니다.
확인 창구
HUG 주택도시보증공사 1566-9009 · khug.or.kr (개인보증 → 보증신청 가입가능여부 확인)
HF 한국주택금융공사 1688-8114 · hf.go.kr · SGI서울보증 1670-7000
시세·공시가격: KB부동산 kbland.kr, 한국부동산원 부동산테크 rtech.or.kr, 부동산공시가격 알리미 realtyprice.kr
등기·확정일자: 인터넷등기소 iros.go.kr
출처: 주택도시보증공사 「전세보증금반환보증」 상품개요·이용절차·약관·이행절차 페이지, 한국주택금융공사 「일반전세지킴보증」, 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「주택임대차」(기준일 2026-07-15), 주택임대차보호법 시행령(시행 2026-07-01). 요율·한도는 원출처 표기를 그대로 옮겼습니다. 본 내용은 제도 이해를 돕기 위한 간이 정리이며 가입 가능 여부와 보증료는 보증기관의 심사로만 확정됩니다. 기준일: 2026년 8월 8일 확인.