법무사 없이 등기 직접 신청하기

셀프등기란 무엇인가요

부동산등기법상 등기신청은 등기권리자와 등기의무자, 즉 당사자 본인이 직접 하는 것이 원칙입니다. 법무사나 변호사에게 맡기는 것은 절차를 대신 처리해 주는 대리인 선임일 뿐, 법이 반드시 요구하는 절차가 아닙니다. 매수인이 서류를 스스로 준비해 관할 등기소에 소유권이전등기를 신청하는 것을 통상 “셀프등기” 라고 부릅니다. 다만 대리인을 통한 신청은 자격이 있는 법무사·변호사만 할 수 있고, 무자격자가 타인을 대리해 신청하는 것은 별개의 문제입니다.

실무적으로는 대출 없이 현금으로 진행하는 매매나 가족 간 거래에서 주로 선택됩니다. 대출이 끼는 거래는 아래 “대출이 있으면 어려운 이유”를 먼저 확인하세요.

준비 서류

진행 순서

1. 잔금 지급 및 서류 인수 — 매도인으로부터 등기필증·인감증명서 등을 받습니다.
2. 취득세 신고·납부 — 위택스(wetax.go.kr)에서 잔금일(등기원인일)로부터 60일 이내 신고·납부합니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다.
3. 국민주택채권 매입 — 시가표준액 기준으로 매입한 뒤 즉시 할인 매도하는 방식이 일반적입니다.
4. 등기신청서 작성 — 대법원 인터넷등기소에서 서식을 내려받아 작성하고 첨부서류를 준비합니다.
5. 등기소 방문 접수 — 부동산 소재지 관할 등기소에 서류를 제출합니다.
6. 보정 대응 — 서류에 흠이 있으면 등기관이 보정을 명합니다. 기한 내 보완하지 않으면 신청이 각하될 수 있습니다.
7. 등기완료 확인 — 등기사항전부증명서를 재발급해 소유권이전이 반영됐는지 확인합니다.

실제 절감되는 비용의 범위

셀프등기로 절감되는 항목은 법무사 보수 하나입니다. 법무사 보수는 정액제가 아니라 거래금액과 법무사별로 자율적으로 정해지는 자율보수여서 일률적인 금액을 제시하기 어렵습니다. 반면 취득세, 국민주택채권 매입(할인 시 손실분), 등기신청 수수료·인지세는 셀프등기 여부와 관계없이 동일하게 발생합니다. 절감 폭은 거래마다 달라 “법무사 보수만큼”으로 이해하고, 그 대신 서류 준비와 등기소 방문에 드는 시간·실수 위험을 함께 고려해 판단하는 것이 현실적입니다. 전체 거래비용 항목은 총 거래비용 가이드에서, 취득세 금액은 취득세 계산에서 확인하세요.

자주 묻는 질문