환산보증금 — 보호 범위를 가르는 기준선
상가건물 임대차보호법은 모든 상가 임대차에 똑같이 적용되지 않습니다. 지역별로 정해진 환산보증금 기준 이내인 임대차에만 법 전체가 적용되고, 이를 넘으면 일부 조항만 살아남습니다. 월 차임이 있는 경우 환산보증금은 월 차임 × 100 + 보증금으로 계산합니다. 예를 들어 서울에서 보증금 5,000만 원에 월 차임 50만 원이면 환산보증금은 50만 원 × 100 + 5,000만 원 = 1억 원입니다.
| 지역 | 환산보증금 기준 |
|---|---|
| 서울특별시 | 9억 원 이하 |
| 수도권정비계획법상 과밀억제권역(서울 제외) · 부산광역시 | 6억 9천만 원 이하 |
| 광역시(과밀억제권역·군지역·부산 제외), 세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주시 | 5억 4천만 원 이하 |
| 그 밖의 지역 | 3억 7천만 원 이하 |
상가건물 임대차보호법 시행령이 정한 기준으로, 개정 여부는 계약 전 법제처 국가법령정보센터에서 최신 시행일 기준을 다시 확인하는 것이 안전합니다.
기준을 넘어도 사라지지 않는 보호, 사라지는 보호
환산보증금을 초과하면 법의 보호를 전부 잃는다고 오해하기 쉽지만, 상가건물 임대차보호법 제2조제3항은 보증금 규모와 무관하게 적용되는 조항을 따로 정해 두고 있습니다. 대항력(건물의 인도와 사업자등록 신청), 계약갱신요구권과 그 특례, 권리금 회수기회 보호, 차임연체 시 계약 해지권 등은 환산보증금을 넘는 임대차에도 그대로 적용됩니다. 반대로 경매·공매 시 우선변제권과 소액임차인 최우선변제는 환산보증금 이내인 임대차에만 적용된다는 점이 일반적으로 알려져 있어, 보증금 회수의 우선순위를 담보받으려면 환산보증금 이내로 계약을 구성하는 편이 유리합니다. 세부 적용 여부는 개별 조문과 시행 시기에 따라 달라질 수 있으므로 경계선에 걸친 계약은 반드시 확인이 필요합니다.
계약갱신요구권 — 10년, 그리고 요구 시기
임차인은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 요구는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 해야 하며, 이 기간을 넘기면 요구권을 행사하지 못할 수 있습니다. 갱신되는 임대차의 차임이나 보증금은 환산보증금 이내인 경우 청구 당시 금액의 5%를 초과해 증액할 수 없습니다. 환산보증금을 넘는 임대차는 이 5% 상한이 그대로 적용되지 않고 조세·공과금·주변 시세 등을 고려해 당사자가 증감을 청구하는 구조여서, 인상 폭이 사안마다 달라질 수 있습니다.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유
- 차임을 3회 이상 연체한 사실이 있는 경우
- 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 임대인의 동의 없이 목적물을 전대한 경우
- 고의 또는 중대한 과실로 목적물을 파손한 경우
- 임대인과 임차인 합의 하에 상당한 보상을 지급한 경우
- 목적물이 멸실되어 임대차 목적 달성이 불가능한 경우
- 철거·재건축이 계약 당시 고지되었거나 법령에 따라 이루어지는 경우
- 그 밖에 임차인이 임대차를 유지하기 어려운 중대한 의무를 위반한 경우
권리금 회수기회 보호 — 6개월의 방어선
임대차 기간 종료 6개월 전부터 종료 시까지, 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인과의 거래를 다음 네 가지 방식으로 방해해서는 안 됩니다(법 제10조의4).
| 금지 행위 | 내용 |
|---|---|
| 권리금 요구·수수 | 임대인이 신규임차인이 되려는 자로부터 직접 권리금을 요구하거나 받는 행위 |
| 권리금 지급 방해 | 신규임차인이 되려는 자가 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 막는 행위 |
| 과도한 조건 제시 | 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 |
| 계약체결 거절 | 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절하는 행위 |
임대인이 이를 어겨 임차인에게 손해가 발생하면, 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 한도로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 청구권은 임대차가 끝난 날로부터 3년 이내에 행사해야 소멸시효에 걸리지 않습니다. 다만 임대인이 1년 6개월 이상 목적물을 영리목적으로 사용하지 않으려는 경우 등 법이 정한 예외 사유가 있으면 계약체결 거절이 정당화될 수 있어, 방해행위인지 정당한 사유인지 판단이 갈리는 사안은 상가건물임대차분쟁조정 위원회 상담이 도움이 됩니다.
자주 묻는 질문
Q.보증금이 환산보증금 기준을 넘으면 아예 보호를 못 받나요?
전부는 아닙니다. 우선변제권처럼 초과 시 빠지는 보호가 있지만, 대항력·계약갱신요구권·권리금 회수기회 보호·차임연체 해지권은 초과 여부와 무관하게 적용됩니다.
Q.계약갱신요구권은 몇 번이나 쓸 수 있나요?
횟수가 아니라 기간 제한입니다. 최초 계약을 포함해 전체 10년을 넘지 않는 범위에서, 만료 전 6개월~1개월 사이에 요구해야 합니다.
Q.권리금을 못 받고 나가면 임대인에게 책임을 물을 수 있나요?
임대인이 종료 6개월 전부터 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약을 방해했다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상 한도는 권리금 중 낮은 금액이며, 청구 시효는 3년입니다.
Q.재건축을 이유로 갱신요구를 거절당할 수 있나요?
계약 당시 고지되었거나 법령에 따른 철거·재건축이면 가능합니다. 다만 이를 이유로 권리금 회수 기회까지 막으면 별도의 손해배상 책임이 생길 수 있습니다.
본 내용은 상가건물 임대차보호법에 근거한 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 개별 계약의 환산보증금 해당 여부, 갱신·권리금 분쟁의 구체적 판단은 상가건물임대차분쟁조정위원회, 대한법률구조공단(132) 또는 변호사 상담으로 확인하세요. 상가 임대차의 중개보수 상한은 중개보수 계산(주거용 외 거래 구간)에서, 계약서에 넣어 둘 특약 문구는 계약서 특약 정리에서, 계약 전 소유권·근저당 확인은 등기부 보는 법에서 확인하세요. 기준일: 2026년 하반기.