상대가 약속을 안 지키면, 계약 해제 다음은 무엇일까요

왜 “이행착수 이후”를 따로 봐야 하나요

계약서를 쓰기 전 오가는 가계약금과 정식 계약 초기의 계약금은 해약금 법리(민법 제565조)에 따라 어느 쪽이든 이행에 착수하기 전까지는 포기·배액상환만으로 자유롭게 계약을 해제할 수 있습니다. 문제는 중도금을 지급했거나 소유권 이전 서류를 준비하는 등 한쪽이 이미 이행에 착수한 뒤입니다. 이 단계부터는 임의 해제가 막히고, 상대방이 약속을 지키지 않을 때 계약을 정리하려면 채무불이행에 의한 법정해제 절차를 따져야 합니다.

법정해제의 요건 — 최고와 예외

민법이 정한 원칙과 예외는 다음과 같습니다. 어느 조문이 적용되는지에 따라 해제까지 걸리는 절차가 크게 달라집니다.

부동산 거래에서 “정기행위”로 인정되는 사례는 많지 않습니다. 대부분의 잔금 지연 분쟁은 제544조의 최고 절차를 거쳐야 하므로, 상대방에게 이행을 요구하는 내용증명을 보내고 합리적인 기한(통상 실무에서는 며칠~2주 안팎이 거론되나 사안마다 다름)을 명시하는 과정이 먼저입니다.

해제하면 끝이 아니라, 원상회복과 손해배상이 남습니다

법정해제가 성립하면 다음 두 가지가 함께 발생합니다.

1. 원상회복(민법 제548조) — 계약이 없었던 상태로 되돌리는 것이 원칙입니다. 받은 돈은 받은 날부터의 이자를 붙여 돌려줘야 하고, 서로 원상회복 의무를 이행할 때까지는 상대방의 이행을 거절할 수 있는 동시이행의 항변권(민법 제549조)이 함께 적용됩니다.
2. 손해배상(민법 제551조) — 원상회복과 별개로, 계약이 깨져서 실제로 입은 손해가 있다면 그 배상을 추가로 청구할 수 있습니다. 다만 손해의 발생과 액수는 청구하는 쪽이 증명해야 하므로, 시세 차액·중개보수 이중 지출 같은 자료를 미리 남겨 두는 것이 실무에서 중요합니다.

반면 계약서에 미리 정해 둔 해제 조건에 따라 해제하는 약정해제는 법정해제와 성격이 달라, 별도의 손해배상청구권이 당연히 발생하지는 않는다는 것이 판례(대법원 1983. 1. 18. 선고 81다89 판결)의 입장으로 알려져 있습니다. 계약서에 해제 조건과 그 효과를 어떻게 적었는지가 결과를 가릅니다.

위약금 특약이 있을 때 — 손해배상액과의 관계

실무에서는 계약서에 “계약을 위반한 쪽은 계약금(또는 그 배액)을 위약금으로 한다”는 특약을 넣는 경우가 많습니다. 민법 제398조는 당사자가 채무불이행에 관한 손해배상액을 미리 정해 둘 수 있다는 원칙과 함께, 그 예정액이 지나치게 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다는 내용을 담고 있는 것으로 알려져 있습니다. 이런 위약금 특약이 있으면 실무에서는 그 금액을 이미 정해진 손해배상액으로 다루는 경우가 많아, 원칙적으로 실제 손해가 더 크더라도 추가 배상을 받기는 쉽지 않습니다. 반대로 위약금 특약이 없다면 원상회복과는 별도로 실제 손해를 증명해 배상을 청구하는 방식(민법 제551조)이 됩니다.

또한 대법원 1982. 4. 27. 선고 80다851 판결은 계약금 배액상환·몰취 조항을 “당사자 일방에게 해제권을 유보해 둔 약정”으로 보면서도, 그 조항만으로 최고나 통지 없이 자유롭게 해제할 수 있다는 의미까지 확장해 해석하지는 않는다는 입장을 밝혔습니다. 즉 위약금 특약이 있다고 해서 이행착수 이후 단계에서 절차 없이 곧바로 계약을 깰 수 있는 것은 아니라는 점을 함께 확인해 둘 필요가 있습니다.

계약 전후 다른 점검 사항과의 관계

이행착수 전 소액 가계약금 단계의 반환 문제는 가계약금과 해약금 가이드를 먼저 확인하는 것이 좋습니다. 위약금·해제 조건을 계약서에 어떻게 문구로 남겨야 하는지는 계약서 특약 작성 가이드와 함께 보면 도움이 됩니다. 계약 전 전체 비용을 가늠하려면 총 거래비용 가이드를 참고하세요.

자주 묻는 질문