가족끼리 싸게 팔아도 증여세가 붙을 수 있습니다

왜 “매매”인데 증여세가 붙나

상속세및증여세법 제35조(저가양수 또는 고가양도에 따른 이익의 증여)는 대가를 실제로 주고받은 유상 거래라도, 그 가격이 시가보다 현저히 낮으면 매수자가 얻은 이익 중 일부를 증여받은 것으로 보아 과세하는 규정입니다. “공짜로 준 것이 아니니 증여가 아니다”는 생각과 달리, 가격 자체가 시가와 크게 벌어져 있으면 그 차액이 사실상 우회 증여로 취급될 수 있다는 뜻입니다. 이 규정은 특히 부모·자녀 등 특수관계인 간 거래에서 실무상 자주 문제가 됩니다.

특수관계인 간 거래 — 기준과 계산식

특수관계인 사이의 거래는 시가와 실제 거래가격(대가)의 차액이 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 이상이면 그 초과분을 증여재산가액으로 보아 과세합니다.

시가는 원칙적으로 감정평가액 등 시가로 인정되는 가액을 우선 적용하고, 이를 확인하기 어려우면 공시가격 등 상속세및증여세법상 보충적 평가방법으로 산정한 가액을 씁니다. 같은 단지·같은 면적의 최근 매매사례가액이 있다면 시가 산정에 영향을 줄 수 있어, 거래가격을 정하기 전에 국토교통부 실거래가 공개시스템으로 유사 매매사례를 확인해두는 것이 안전합니다.

특수관계인이 아닌 사이라면 — 기준이 다릅니다

특수관계인이 아닌 사람 사이의 거래는 곧바로 증여로 추정하지 않습니다. 거래 관행상 정당한 사유 없이 시가보다 낮게 거래했다는 점이 인정되고, 차액이 시가의 30% 이상인 경우에만 과세 대상이 됩니다. 이때 증여재산가액은 특수관계인 간 거래와 계산 방식이 달라 아래와 같이 30% 공제 없이 3억원만 뺍니다.

“정당한 사유”는 개별 사정에 따라 판단이 갈리는 부분이라, 특수관계인이 아니어도 시세보다 크게 낮은 가격으로 거래할 계획이라면 사전에 세무 전문가와 사유를 점검해두는 것이 안전합니다.

특수관계인의 범위

특수관계인 여부는 국세기본법 시행령이 정한 친족관계, 경제적 연관관계, 경영지배관계 등을 기준으로 판단하며, 판단 시점은 매매계약일입니다. 부동산 거래에서 가장 흔히 문제 되는 범위는 다음과 같습니다.

• 배우자와 직계존비속 — 부모·자녀·조부모·손자녀 사이의 거래는 특수관계인 간 거래로 가장 확실하게 분류됩니다. 부모·자녀 간 부동산 매매의 대다수가 여기 해당합니다.
• 그 외 친족·경제적 연관관계 — 형제자매나 그 외 친족, 사용인 등 경제적으로 연관된 자, 특정 지분율 이상을 보유한 법인과의 거래도 친족관계·경영지배관계 기준에 따라 특수관계인으로 판단될 수 있습니다. 촌수 등 세부 범위는 사안마다 확인이 필요해 이 페이지에서 단정하지 않습니다.

배우자·직계존비속 범위를 벗어나는 친족 관계라면 특수관계인 해당 여부 자체가 세액을 크게 바꾸므로, 계약 전에 국세상담센터(126)나 세무 전문가에게 확인하는 것이 안전합니다.

매도자 쪽 — 양도소득세 부당행위계산부인

저가매매는 매수자의 증여세만이 아니라 매도자의 양도소득세에도 영향을 줍니다. 소득세법상 부당행위계산부인 규정에 따라, 특수관계인에게 시가보다 낮게 팔면서 시가와 거래가격의 차액이 시가의 5%와 3억원 중 적은 금액 이상이면 매도자는 실제 받은 거래가격이 아니라 시가를 기준으로 양도소득세를 계산합니다.

두 기준선(30%·3억원과 5%·3억원)이 서로 다르기 때문에, 차액이 시가의 5~30% 사이인 거래는 매도자의 양도세는 시가로 재계산되지만 매수자의 증여세는 부과되지 않는 구간이 생길 수 있습니다. 반대로 차액이 30%를 넘는 거래는 매수자의 증여세와 매도자의 양도세가 동시에 문제 될 수 있어, 두 세금을 각각 따로 계산해봐야 실제 부담을 알 수 있습니다. 양도소득세의 기본 계산구조는 양도소득세 기초 가이드를 참고하세요.

계약 전에 확인할 것

• 시가부터 확인하기 — 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·유사 면적의 최근 매매사례가액을 먼저 확인한 뒤 거래가격을 정합니다. 감정평가를 받아두면 시가 산정 근거가 더 명확해집니다.
• 자금 흐름을 실제 거래처럼 남기기 — 계약금·중도금·잔금을 각각 계좌 이체로 주고받고, 지급 일정과 금액이 계약서와 일치하도록 기록을 남깁니다. 대금을 받은 쪽이 곧바로 현금으로 인출하거나 같은 금액을 되돌려주면 실제로는 대가를 주고받지 않은 가장매매로 의심받을 수 있습니다.
• 취득세도 함께 확인하기 — 여러 안내자료에 따르면 특수관계인 간 저가 거래는 취득세에도 별도의 부당행위계산 기준이 적용되어, 차액이 증여세와 유사한 기준을 넘으면 시가인정액을 과세표준으로 삼아 취득세가 다시 계산될 수 있다고 소개되고 있습니다. 다만 정확한 지방세법 시행령 조항과 적용 시기는 이 페이지가 확인한 공식 원문만으로 단정하기 어려워, 계약 전 위택스나 관할 지자체 세무부서에 취득세 과세표준을 직접 문의하는 것을 권합니다.
• 자금출처조사 대비하기 — 특수관계인 간 거래, 특히 자녀가 매수자인 경우 매수자의 소득·재산 대비 자금 출처를 세무서가 들여다볼 수 있습니다. 소득금액증명, 예금·대출 내역 등 자금 출처를 뒷받침할 자료를 미리 정리해두면 소명 과정이 수월합니다.

자주 묻는 질문