분양권과 입주권, 어디서 생기는 권리인가
분양권
신규 아파트 청약에 당첨되거나 분양권을 전매로 사들여 얻는 권리입니다. 땅이나 건물을 기존에 소유한 적 없이, 새로 짓는 건물을 받을 계약상 지위입니다.
입주권
재개발·재건축 조합원이 기존에 갖고 있던 주택·토지가 관리처분계획인가로 전환된 권리이거나, 그 지위를 프리미엄을 주고 승계받은 것입니다.
취득세, 부과되는 시점부터 다릅니다
가장 큰 차이는 취득세가 언제 발생하는가입니다. 분양권은 매매·전매 단계에서는 취득세가 없고, 준공 후 소유권보존등기 시점에 한 번만 부과됩니다. 입주권도 마찬가지로 완공 후 등기 시 과세되지만, 그 이전 토지분에 대한 재산세는 매년 별도로 부과된다는 점이 다릅니다. 분양권 전매 차익, 입주권 프리미엄에는 취득세와 별개로 양도소득세가 붙을 수 있으므로 두 세금을 혼동하지 않아야 합니다.
입주권 취득세 — 원조합원과 승계조합원
같은 입주권이라도 언제, 어떤 지위로 취득했는지에 따라 과세표준(세금을 매기는 기준 금액)이 달라집니다. 지방세법상 신축 건물을 원시취득하는 것으로 보는 원조합원과, 이미 형성된 권리를 매매로 넘겨받는 승계조합원은 계산 구조 자체가 다릅니다.
| 구분 | 과세표준(기준 금액) | 성격 |
|---|---|---|
| 원조합원 | 신축 건물 공사비 등을 기준으로 산정(원시취득) | 다주택 중과와 무관하게 신축 취득세율 적용 |
| 승계조합원 (인가 전 매수) | 분담금(추가 부담금) 기준 | 매수 시점의 계약을 일반 부동산 매매로 취급 |
| 승계조합원 (인가 후 매수) | 신축 아파트 시가 − 매수 당시 권리가액 | 이미 낸 권리가액 상당분은 다시 과세하지 않는 구조 |
사업시행계획인가 전후, 프리미엄 포함 여부에 따라 세부 계산이 갈리고 실제 조세심판 사례도 쌓여 있는 영역입니다. 표는 구조를 이해하기 위한 개략 정리이며, 실제 과세표준과 세율은 정비 사업 진행 단계와 관할 지자체 판단에 따라 달라질 수 있습니다.
계약 전 확인할 것
- 신축 취득세에도 다주택 중과가 적용될 수 있는지는 조합원 지위 취득 시점과 기존 보유 주택 수에 따라 갈립니다. 계약 전에 세대 기준 주택 수를 먼저 정리해 두세요.
- 투기과열지구 등 일부 지역에서는 조합원 지위 양도가 제한되는 시기가 있어, 입주권 매매 자체가 무효가 되거나 취득 시점이 달라질 위험이 있습니다. 언제부터 제한되고 어떤 경우 예외가 인정되는지는 조합원 입주권 매매 가이드에서 확인하세요.
- 분양권·입주권 전매에 붙는 양도소득세는 이 글에서 다루는 취득세와 별개 세목이며 세율 구조도 다릅니다. 두 세금을 합쳐 자금 계획을 세워야 합니다.
한눈에 비교
분양권
보유 중 취득세 없음 · 준공 후 등기 시 1회 과세 · 재산세 대상 아님(등기된 부동산 없음)
입주권
준공 전 토지분 재산세 매년 부과 · 준공 후 등기 시 취득세(원조합원·승계조합원 기준 상이)
자주 묻는 질문
Q.분양권을 산 상태에서도 취득세를 내나요?
아닙니다. 분양권 매매·전매 단계에서는 취득세가 없고, 완공 후 소유권보존등기 시 한 번 부과됩니다. 분양권 전매 차익에는 취득세가 아니라 양도소득세가 별도로 붙을 수 있습니다.
Q.원조합원과 승계조합원의 취득세 계산이 왜 다른가요?
원조합원은 신축 건물 공사비 등을 기준으로 원시취득 방식으로 과세되고, 프리미엄을 주고 지위를 넘겨받은 승계조합원은 매수 시점에 따라 분담금 또는 신축 시가에서 매수 당시 권리가액을 뺀 금액을 기준으로 계산되어 이중 과세를 피합니다.
Q.입주권 상태에서 재산세도 내야 하나요?
네. 입주권은 기존 토지에 대한 권리가 남아 있어 준공 전까지 토지분 재산세가 매년 부과됩니다. 분양권은 등기된 부동산이 없는 단계라 이 대상이 아닙니다.
본 내용은 지방세법에 근거한 2026년 하반기 기준 일반 정보이며 세무·법률 자문이 아닙니다. 정비 사업 단계, 조합원 지위 취득 시기, 지역별 규제에 따라 실제 과세표준과 세율이 달라질 수 있으니 정확한 금액은 위택스 또는 관할 시·군·구 세무과, 세무사와 반드시 확인하세요. 특정 단지·매물에 대한 투자 조언이 아닙니다. 준공 후 취득세 계산은 취득세 계산기, 매매 전체 비용 흐름은 총 거래비용 가이드에서 확인하세요. 기준일: 2026년 하반기.