조합원 입주권 매매, 지위 양도 제한부터 확인하세요

조합원 입주권이란

입주권은 재개발·재건축 정비사업에서 관리처분계획인가로 기존 주택·토지에 대한 권리가 새 아파트를 분양받을 지위로 전환된 것을 말합니다. 원래 조합원이 그대로 보유하는 경우도 있고, 프리미엄을 주고 그 지위를 넘겨받은 승계조합원이 보유하는 경우도 있습니다. 청약으로 얻는 분양권과는 발생 근거와 세금 계산 방식이 다른데, 취득세 차이는 분양권·입주권 취득세 가이드에서 다뤘습니다. 이 글은 매매 과정에서 더 자주 문제가 되는 지위 양도 가능 여부와 분양자격 확인에 초점을 둡니다.

예외적으로 지위 양도가 가능한 경우

투기과열지구라도 법과 시행령이 정한 사유에 해당하면 예외적으로 지위 양도가 인정됩니다. 실무에서 자주 확인되는 사유는 다음과 같습니다.

• 1세대 1주택자의 장기 보유·거주 — 해당 주택을 일정 기간 이상 보유하고 거주한 1세대 1주택자가 양도하는 경우. 정확한 보유·거주 기간 기준과 세부 요건은 사안별로 해석이 갈리는 영역이라 조합·전문가 확인이 필요합니다.
• 상속, 이혼에 따른 재산분할로 소유권이 이전되는 경우.
• 세대원 전원의 해외 이주 또는 2년 이상 해외 체류, 근무·취업·결혼·질병 등으로 세대원 전원이 다른 시·군으로 이주하는 경우.
• 한국토지주택공사 등 공공시행자에게 양도하는 경우.
• 사업 추진이 장기간 지연된 경우에도 일정 요건 아래 예외가 인정될 수 있으나, 적용 기준(경과 기간 등)은 시행령 개정에 따라 달라져 온 부분이라 이 글에서 구체적인 기간을 단정하지 않습니다. 해당 여부는 조합에 직접 확인하세요.

위 사유에 해당해도 조합 정관이나 개별 사업장 사정에 따라 인정 여부가 달라질 수 있어, 계약 전 반드시 조합 사무실 확인을 거쳐야 합니다.

권리산정기준일과 “물딱지”

도시 및 주거환경정비법 제77조는 분양받을 권리를 산정하는 기준일을 정합니다. 기준일은 정비구역 지정고시가 있은 날, 또는 기본계획 수립 이후 정비구역 지정고시 전에 시·도지사가 투기 방지 목적으로 별도로 정해 고시하는 날 중 하나입니다. 이 기준일 이후에 필지를 나누거나 다세대주택으로 전환하는 등 소유자 수를 늘리는 행위가 있었다면, 그렇게 늘어난 소유권에는 새 아파트를 분양받을 자격이 인정되지 않을 수 있습니다. 분양자격이 없는 물건을 흔히 “물딱지”라고 부르며, 이런 물건을 매수하면 새 아파트 대신 현금 청산 대상이 될 위험이 있습니다.

계약 전 확인할 서류

계약서에는 “조합원 지위 승계가 불가능한 것으로 확인될 경우 계약을 무효로 하고 계약금 등을 반환한다”는 취지의 특약을 넣어 위험을 분담해 두는 것이 실무에서 널리 쓰입니다. 특약 작성 요령은 부동산 계약서 특약 가이드를 참고하세요.

자주 묻는 질문