“전세사기피해자등” 결정이란
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(2023년 6월 1일 시행)은 형사상 사기죄 성립 여부와 별개로, 일정 요건을 갖춘 임차인을 “전세사기피해자등”으로 행정 결정해 지원 대상으로 삼는 절차를 두고 있습니다. 임대인을 형사 고소했는지, 유죄가 확정됐는지와 무관하게 이 결정 절차를 통과해야 아래에서 설명하는 금융·세제·주거 지원을 신청할 수 있습니다. 결정 권한은 국토교통부 산하 전세사기피해지원위원회에 있고, 신청은 주택 소재지 관할 시장·군수·구청장(시·도를 경유)에게 합니다.
결정 요건 4가지
- 대항요건과 확정일자 — 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치고 임대차계약증서상 확정일자를 갖췄을 것. 대항요건을 갖추는 절차는 전입신고와 확정일자에서 확인할 수 있습니다.
- 보증금 규모 — 임차보증금이 5억 원 이하일 것. 전세사기피해지원위원회가 지역 여건을 고려해 2억 원 범위 내에서 상향할 수 있습니다.
- 다수 피해 발생 또는 발생 우려 — 임대인등의 파산·회생 절차, 임차주택에 대한 경매·공매 개시, 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인이 다수의 주택을 소유하며 보증금을 반환할 능력이 없는 것으로 의심되는 정황 등.
- 보증금 반환 곤란 및 기망 의심 — 임대인등이 처음부터 보증금을 반환할 능력이 부족한데도 다수에게 주택을 임대했거나, 보증금 반환이 곤란한 사정이 있다고 볼 만한 상당한 이유가 있을 것.
4가지 요건을 모두 갖춰야 하며, 위원회는 개별 사안의 자료를 심사해 인정 여부를 결정합니다. 등기부에서 미리 확인할 수 있는 위험 신호는 등기부 보는 법에서, 임대인의 세금 체납 여부는 미납국세·지방세 열람에서 계약 전에 점검할 수 있습니다.
신청 서류와 이의신청
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 접수처 | 임차주택 소재지 관할 시·군·구청(전세사기피해지원팀 등) |
| 기본 서류 | 전세사기피해자등 결정 신청서, 임대차계약서, 주민등록표등본, 등기사항증명서 |
| 소명 자료 | 경매·공매 개시 확인자료, 임대인 수사 관련 자료, 보증금 미반환을 증명하는 내용증명 등 |
| 이의신청 | 결정 통지를 받은 날부터 30일 이내 국토교통부장관에게 이의신청 가능. 위원회 재심의 후 인용·기각 결정 |
최초 결정에서 기각됐더라도 임대인의 자력 부족을 뒷받침하는 자료나 다른 임차인의 피해 정황 등 보강 자료를 제출하면 이의신청에서 결과가 달라질 수 있습니다.
결정 이후 받을 수 있는 지원
금융 지원
전세피해 임차인 전세자금 대출(보증금 5억 원 이하, 피해액 30% 이상인 무주택 세대주), 기존 전세대출(디딤돌·버팀목 등) 대환, 최우선변제금을 받지 못한 경우의 전세자금 대출, 전세사기피해자 전용 디딤돌 대출(부부 합산 연소득 7천만 원 이하) 등을 취급 금융기관을 통해 신청할 수 있습니다.
세제 지원
취득세는 200만 원 이하 면제, 초과분은 200만 원 공제(2026년 12월 31일까지). 재산세는 전용면적 60㎡ 이하 50%, 초과분은 25% 경감(3년간). 임차권등기 등록면허세는 2026년 12월 31일까지 면제됩니다. 임대인이 2채 이상을 보유해 체납 국세·지방세가 안분 징수되는 특례도 있습니다.
경공매 관련 지원
피해 주택의 경매·공매 절차에 대한 유예 협조 요청, 피해자가 우선매수권을 한국토지주택공사(LH)에 양도하면 LH가 낙찰받아 공공임대로 제공하는 방식, 정상가보다 낮은 낙찰가와의 차익을 보증금으로 전환해 임대료 부담 없이 최장 10년 거주하는 방식 등이 운영됩니다.
주거 지원
LH·지방공사의 공공임대주택 우선 지원, 긴급 주거지원 등이 있습니다. 구체적인 물량과 자격 기준은 지역·시점에 따라 달라 관할 지자체 또는 LH 청약센터 공고로 확인해야 정확합니다.
위 지원은 전세사기피해자등으로 결정된 이후 각 소관 기관(금융기관, 지방자치단체, LH 등)에 개별적으로 신청해야 하며, 결정만으로 자동 지급되지 않습니다.
신청 기한과 적용 대상 계약 시점
특별법 개정으로 결정 신청 및 지원의 유효기간은 2027년 5월 31일까지2년 연장됐습니다. 다만 이 법은 2025년 6월 1일 이후 최초로 체결된 임대차계약에는 적용되지 않는다는 점을 함께 확인해야 합니다. 즉 신청 기한이 남아 있더라도 계약 체결 시점이 적용 대상 밖이면 결정을 받을 수 없습니다. 대항력을 이미 상실했거나 경매·공매가 상당히 진행된 경우 선택지가 더 좁아질 수 있으므로, 보증금을 못 받는 상황이 발생하면 전출 전에 임차권등기명령부터 검토하는 것이 안전합니다.
결정 전에도 할 수 있는 일
결정까지는 시간이 걸릴 수 있으므로, 그사이 대항력·우선변제권부터 지키는 것이 우선입니다. 이미 확정일자·전입신고를 마쳤다면 다른 곳으로 전출하기 전에 임차권등기명령을 검토하고, 전세보증금반환보증에 가입돼 있다면 보증 이행청구 절차를 함께 진행할 수 있는지 확인하세요. 계약을 앞두고 있다면 계약 안전 체크리스트로 위험 신호를 먼저 걸러내는 편이 결정 절차 자체를 겪지 않는 가장 확실한 방법입니다.
자주 묻는 질문
Q.전세사기 피해자로 결정되면 보증금을 국가가 대신 돌려주나요?
아닙니다. 결정은 지원 대상 자격을 확인하는 절차이고, 국가가 임대인 대신 보증금을 반환하지는 않습니다. 결정 이후 금융·세제·경공매·주거 지원을 신청할 수 있는 자격이 생기는 것이며, 실제 회수는 경매·공매 배당이나 임대인에 대한 채권 행사로 이뤄집니다.
Q.보증금이 5억 원을 넘으면 전혀 지원받을 수 없나요?
원칙 상한은 5억 원이지만, 전세사기피해지원위원회가 지역 여건을 고려해 2억 원 범위 내에서 상향할 수 있습니다. 실제 상향 여부와 폭은 지역·시점마다 달라 관할 지자체나 국토교통부 공지로 확인해야 합니다.
Q.신청 기한을 놓치면 어떻게 되나요?
결정 신청 및 지원 유효기간은 2027년 5월 31일까지로 연장돼 있지만, 2025년 6월 1일 이후 최초 체결된 임대차계약에는 애초에 적용되지 않습니다. 기한이 다시 바뀔 수 있으므로 신청 전 최신 공지를 확인하는 것이 안전합니다.
출처: 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(국가법령정보센터, 법률 제21634호), 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「전세사기피해자 지원」, 대한민국 정책브리핑 국토교통부 보도자료(피해자 결정 신청 기한 연장). 요건·지원 내용은 개별 사안의 심사와 소관 기관의 공고에 따라 달라질 수 있는 법정 기준에 대한 간이 안내이며, 세무·법률 자문이 아닙니다. 특정 임대인·매물·금융상품에 대한 판단이나 투자 조언을 포함하지 않습니다. 정확한 요건 충족 여부와 최신 기준은 관할 시·군·구 전세사기피해지원팀, 국토교통부 전세사기피해지원위원회 콜센터 또는 변호사·법률구조공단(국번 없이 132)을 통해 확인하세요. 기준일: 2026년 하반기.