임차권등기명령이란
주택임대차보호법 제3조의3이 정한 제도로, 임대차가 끝났는데도 보증금의 전부 또는 일부를 돌려받지 못한 임차인이 임차주택 소재지 관할 법원에 신청할 수 있습니다. 법원의 결정에 따라 등기소에 임차권등기가 마쳐지면, 임차인이 이미 갖추고 있던 대항력· 우선변제권이 그대로 유지된 채로 다른 곳으로 전입신고를 옮길 수 있습니다. 전입신고와 확정일자로 대항요건을 갖추는 절차는 전입신고와 확정일자 순서에서 확인할 수 있으며, 임차권등기명령은 그 대항요건을 이사 이후에도 지켜 주는 별도의 법적 장치입니다.
이미 취득한 권리는 등기 이후에도 유지됩니다
법 제3조의3에 따르면 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우, 등기 완료 이후 전출 등으로 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력· 우선변제권은 상실되지 않습니다. 즉 이 제도의 핵심은 “새로운 권리를 만드는 것”이 아니라 “이미 가진 권리를 이사 이후에도 그대로 지켜 주는 것”입니다. 반대로 임차권등기가 마쳐진 뒤 그 주택에 새로 들어오는 임차인은 법 제6항에 따라 소액보증금 최우선변제를 받을 권리가 없으므로, 임차권등기 여부는 등기부 보는 법에서 설명한 위험 신호와 함께 계약 전 확인할 항목이기도 합니다.
준비 서류와 관할
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 관할 | 임차주택 소재지의 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원 |
| 신청서 | 임차권등기명령신청서(신청 취지·이유, 임대차 종료일, 미반환 보증금액 기재) |
| 소명 서류 | 임대차계약서, 등기사항증명서, 주민등록표등본, 확정일자 받은 계약서 사본 등 대항력·우선변제권 취득 사실을 보여주는 자료 |
| 신청 방법 | 관할 법원 종합민원실 방문 또는 대법원 전자소송(ecfs.scourt.go.kr) |
진행 순서
- 임대차 종료 확인 — 계약기간 만료, 계약 해지 등으로 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 상태여야 신청할 수 있습니다.
- 서류 준비 — 임대차계약서, 등기사항증명서, 주민등록표등본 등 대항력·우선변제권 소명 자료를 갖춥니다.
- 신청서 제출 — 임차주택 소재지 관할 법원에 방문 또는 전자소송으로 신청합니다.
- 법원 심사·결정 — 변론 없이 서면 심사로 결정하는 경우가 많으며, 임대인은 결정에 대해 항고할 수 있습니다.
- 결정 송달 — 법원 결정이 임대인에게 송달된 때 효력이 발생합니다.
- 등기소 촉탁등기 — 법원이 등기소에 촉탁해 임차권등기가 등재됩니다.
- 등기완료 확인 후 이사 — 등기사항증명서를 재발급해 임차권등기가 실제로 반영된 것을 확인한 뒤 전출·이사하는 것이 안전합니다.
신청 비용의 대략적인 구성
법제처 찾기쉬운 생활법령정보에 따르면 임차권등기명령 신청 비용은 대체로 인지세, 등기수입증지, 송달료, 등록면허세(지방교육세 포함)로 구성됩니다. 임대인 1명·임차인 1명·주택 1개를 기준으로 한 예시는 다음과 같습니다.
| 항목 | 금액(예시) |
|---|---|
| 인지세 | 2,000원 |
| 등기수입증지(부동산 1개당) | 3,000원 |
| 송달료(1회 5,500원 × 6회, 2025년 6월 시행 기준) | 33,000원 |
| 등록면허세(지방교육세 포함) | 7,200원 |
위 예시를 합하면 약 45,200원 수준이지만, 당사자 수·부동산 개수·법원별 사정에 따라 달라질 수 있어 정확한 금액은 신청 전 관할 법원 종합민원실에서 확인하는 것이 정확합니다. 이 비용은 법 제3조의3 제8항에 따라 임대인에게 청구할 수 있습니다.
등기 완료 전에 이사하는 것은 위험합니다
법원 결정의 효력은 임대인에게 송달된 시점에 발생하지만, 등기소에 실제로 임차권등기가 마쳐지기까지는 별도의 시일이 걸릴 수 있습니다. 등기가 완료되기 전에 전출신고를 하면 기존 대항력·우선변제권 유지 여부를 둘러싼 다툼의 소지가 남을 수 있으므로, 등기사항증명서로 등기가 실제로 반영된 것을 확인한 뒤 이사하는 것이 원칙입니다. 처리에 걸리는 기간은 법원과 사건마다 달라 특정 일수를 단정하기 어려우므로, 이사 일정이 정해져 있다면 가능한 한 일찍 신청하고 진행 상황을 관할 법원에 직접 확인하는 것이 안전합니다.
전세보증금반환보증에 가입했다면
전세보증금반환보증에 가입돼 있다면 보증사고 발생 이후 보증기관에 이행청구를 할 수 있는데, 이 절차에서도 임차권등기 완료가 요건으로 요구되는 경우가 많습니다. 가입 요건과 이행청구 절차·기한은 전세보증금반환보증 가이드에서 함께 확인하세요. 계약 갱신이 아니라 계약을 끝내고 이사하는 상황이라면 계약갱신요구권과 전월세상한제에서 갱신 여부를 먼저 점검하는 것도 도움이 됩니다. 임대인의 파산·경매나 다수 피해 정황까지 겹친 상황이라면 전세사기피해자 결정 요건과 지원도 함께 확인해 볼 만합니다. 보증금을 돌려주지 않는 이유가 임대인의 사망과 상속 문제 때문이라면 임대인이 사망했을 때 계약과 보증금은 어떻게 되는지를 먼저 확인해 보세요.
자주 묻는 질문
Q.임차권등기명령을 신청하면 바로 이사해도 되나요?
결정은 임대인에게 송달된 때 효력이 발생하지만, 대항력·우선변제권을 안전하게 유지하려면 등기소에 임차권등기가 실제로 마쳐진 것을 등기사항증명서로 확인한 뒤 이사하는 것이 원칙입니다.
Q.신청 비용은 결국 누가 부담하나요?
신청은 임차인이 하지만, 법 제3조의3 제8항에 따라 신청·등기 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 다만 임대인이 임의로 지급하지 않으면 별도 청구 절차가 필요할 수 있습니다.
Q.전세보증금반환보증에 가입돼 있으면 임차권등기명령이 필요 없나요?
대부분의 보증기관은 이행청구 요건에 임차권등기 완료를 포함하고 있어, 보증 가입 여부와 관계없이 임차권등기명령 절차를 함께 진행해야 하는 경우가 많습니다.
본 내용은 주택임대차보호법 제3조의3과 법제처 찾기쉬운 생활법령정보를 바탕으로 한 일반적인 절차 설명이며 법률 자문이 아닙니다. 개별 사안의 요건 충족 여부와 최신 서식·비용은 관할 법원 종합민원실, 대법원 전자소송(ecfs.scourt.go.kr) 또는 대한법률구조공단(국번 없이 132), 변호사를 통해 확인하세요. 특정 임대인이나 매물에 대한 법적 판단을 대신하지 않습니다. 기준일: 2026년 하반기(송달료는 2025년 6월 시행 기준).