집주인이 사망하면, 계약은 그대로 상속인에게

계약은 자동으로 끝나지 않습니다

민법 제1005조는 상속인이 상속개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리·의무를 승계한다고 정합니다. 임대차계약에서 임대인이 부담하는 의무(목적물 사용·수익하게 할 의무, 보증금 반환의무 등)도 이 재산상 채무에 포함되므로, 임대인이 사망하면 그 지위가 상속인에게 그대로 넘어갈 뿐 계약 자체는 종료되지 않습니다. 임차인이 확보한 대항력· 우선변제권도 영향을 받지 않으며, 전입신고와 확정일자로 이 권리를 갖추는 순서는 전입신고와 확정일자에서 확인할 수 있습니다.

상속인이 여럿이면 — 공동상속과 불가분채무

상속인이 배우자와 자녀 등 여러 명이면 임대인 지위도 상속분 비율로 공동 소유됩니다. 문제는 보증금을 어떻게 청구하느냐인데, 법원은 대체로 공동상속인의 임대차보증금 반환채무를 성질상 나눌 수 없는 불가분채무로 보는 경향을 보여 왔습니다. 이 법리에 따르면 임차인은 공동상속인 전원을 상대로 각자의 상속분만큼만 청구할 필요 없이, 그중 한 사람에게 보증금 전액의 반환을 청구할 수 있습니다. 청구를 받은 상속인이 전액을 지급한 뒤 다른 공동상속인에게 구상하는 것은 상속인들 내부의 문제로 남습니다.

다만 이는 다수 사례에서 나타나는 경향이며, 상속재산분할 진행 상황이나 개별 계약 내용에 따라 법원 판단이 달라질 수 있습니다. 금액이 크거나 상속인들의 협조를 얻기 어려운 상황이라면 소송 전에 변호사·대한법률구조공단(국번 없이 132)을 통해 구체적 청구 방법을 확인하는 것이 안전합니다.

상속인을 특정하기 어려울 때

1. 등기사항증명서 재발급 — 소유권이전(상속) 등기가 이미 반영됐다면 새 소유자 이름이 등기부에 나타납니다. 등기부 보는 법은 등기부등본 보는 법을 참고하세요.
2. 상속등기가 아직이라면 — 임차인이 타인의 가족관계증명서를 직접 발급받을 권한은 없습니다. 임대인 사망 사실을 확인한 시점부터 보증금 반환 문제가 예상되면, 소송이나 임차권등기명령 신청 절차 안에서 법원의 사실조회·보정명령을 통해 상속인 범위를 확인하는 것이 일반적인 방법입니다.
3. 상속인 전원이 상속을 포기한 경우 — 상속받을 사람이 없어지면 임대인 지위를 승계할 주체가 없는 상태가 됩니다. 이때는 이해관계인(임차인 포함)이 가정법원에 상속재산관리인 선임을 청구해, 선임된 관리인을 상대로 계약 관련 절차를 진행하게 됩니다.

임대인 사망을 알게 됐을 때 순서

자주 묻는 질문